年江苏省张家港市商业地产租售情况市场调查报告收集资料

 时间:2019-08-25 10:45:40 贡献者:大大缩短345

导读:张家港市商业地产租售情况市场调查报告张家港××商业管理有限公司 2012 年×月×日一、市场综述张家港市商业地产租售情况市场调查报告张家港市区商业市场主要表现出如下特点: 1、 按

这是商业地产咨询公司世邦魏理仕(cb richard ellis)的最新调查结果.
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张家港市商业地产租售情况市场调查报告张家港××商业管理有限公司 2012 年×月×日

一、市场综述张家港市商业地产租售情况市场调查报告张家港市区商业市场主要表现出如下特点: 1、 按照商圈划分来看,可以把张家港市区商业划分为五个商圈。

① 以沙洲路步行街为中心的主城区商圈,其特点为租金高,沙洲路步行街底层商业租金高达 30 - 35 元/㎡日左右; ② 以香港城为中心城东商圈,其特点为以香港城(小商品市场)带动周边商业消费,租金市场约为 3.5 - 6 元/㎡日; ③ 以购物公园为核心的城西新区商业圈,其租金价格约在 2.5 - 3 元/㎡日(恒光国际 4-6 元/㎡日)。

④ 以人民路东西延伸的政府及商务办公商业圈,东西延伸近 4 公里,租金市场约为 1.8 – 2.2 元/㎡日; ⑤ 以南二环路红星美凯龙为代表的家具建材专业市场商业圈,其租金市场约为 1.6 - 2 元/㎡日 2、 从目前正在租售的商业项目来看,主要分为以下几种类型 ① 以皇家首座(步行街东首)为代表的大型社区裙楼商业,售价在 4.5—5 万元/平米;目前已售罄,租金 3.7-4 元/㎡日 ② 以杨舍老街(距离步行街东首 500 米)为代表的商业街,只租不售,目前租金在 3.5—5 元/㎡日 ③ 以购物公园、香港城(超市+商场+公寓)为代表的综合商业,商场部分租金在 3.5—5 元/㎡日 ④ 以中联皇冠、华建大厦为代表的 写字楼/公寓,目前售价在 1.2—3 万元/平米,4 层以上楼层差价在 600 元/平米。

【下有租售明细表】

二、张家港部分商业地产租售情况表图示编号 路段/项目名称物业类型①恒光国际购物中心售价(元/㎡) —②太阳广场商业内街—1F 30000(预计均价)2F 22000(预计均价)③华建大厦写字楼3-4F 16000(预计均价)5-8F 12000(预计均价)9-12F 12000(预计均价)④友通数码广场商业办公1F 14000—15000 2F 10500—11000 3F 6500—70004-6F 6500⑤大润发超市—⑥大成广场购物中心+公寓/ 1F 底商预计 3.3—3.5 万元/㎡写字楼写字楼、公寓价格未定⑦沙洲中路底层商铺—⑧人民中路写字楼—租金+物业费 (元/㎡·月) -1F 100—120 1F 140—150 2F 130—150 3F 120—1401F 70—90 2F 50—80 3-5F 35—75建设中备注平均租金 60—75 元/㎡·月 购物公园对面(写字楼) 3F 以上楼层差价在 600 元/层, 未开盘,接待人员预估楼层均价1F 40(除自营数码外) 2F 40 3-4F 30—36 5-6F 自营星程商务酒店3 年返租,每年 8%服饰类 200—300 鞋包类 220—300 小吃类 240—300肯德基、大娘水饺为战略合作伙伴, 租金内部价格,整体租金 240—260 元/㎡·月均价 90—110 均价 55—65主要为国泰新世纪、恒隆广场等

图示编号 路段/项目名称 售价(元/㎡)⑨步行街商业街(10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) (20) (21)杨舍西街 王府广场 长安路中段 亨通广场 恒隆大厦 人民中路东段 杨舍老街美食街 皇家首座 金港大道南段 东方星天地底商 底商 底商裙楼商业写字楼 底商商业街商业街 底商 住宅 底商 商业+住宅租金+物业费 (元/㎡·月)—— 40000—45000—20000—2500013000—15000 ———40000—50000 13000—1500020000—25000 住宅均价 7500 元/㎡, 商铺 17000 元/㎡租金+物业费 (元/㎡·月)1F 600—1000 主街 2F 150—2003F 及以上 90—120西街 400—600 巷子 220—300400—600备注珠宝类 1000 元/㎡·月(上海城隍珠 宝), 鞋服类 600—800 元/㎡·月(安踏) 小吃类 800—900 元/㎡·月(COCO)一楼租金是二楼租金的 3—4 倍底层商铺,服装类占 90%200—240底层商铺,服装类占 90%120—1501F 120—200 2F 80—1203F 60—801F 银行、美发、家居、专卖店等 2—3F 餐饮、美容美体、足道等45—601F 120—150 2F 80—100 3F 70—90 1F 70—90 2F 50—6090—10038—4055—6030—60汽车美容、五金、便利店等商业内街为服饰类品牌专卖, 外街主要以珠宝、小餐饮为主底层 4.2—4.5 万/间/年, 二层 2.5—3 万/间/年商铺售罄,出租率<50% 餐饮、橱柜专卖为主红星美凯龙、百信生活广场、麦德龙等

图示编号 (22) (23)(24)路段/项目名称 九州家具城 香港城港区中央广场售价(元/㎡)租金+物业费 (元/㎡·月)家居广场—超市 小商品市场公寓10000—12000(局部)1F 12000—15000(20%) 2F 11000—12000(50%) 3F 10000—11000(50%)3-6F 6500—7500商业1-3F 12000—20000租金+物业费 (元/㎡·月)备注60—70700—800 元/㎡/年底层 130—150 元/平方米·月 餐饮 70-80 元/平方米·月 1F 140—160 2F 75—110 3F 30—363 年返租,每年 8% 3 年返租,每年 8%1-2F 30—361F 100—140 2F 50—80 3F 30—45金港镇代表项目,百信超市、保意电器、 KFC、品牌服饰专卖等

三、商业地产案例 (一)—— 商场(出售返租)友通数码广场建筑面积25000 ㎡物业类型商业地址:购物公园南 500 米开盘时间2008 年楼层1F面积4000售价(元/㎡)14500—15000租金(元/平方米·月)物业费(元/平方米·月)403备注1000 ㎡数码自营,银行、汽车展厅返租3 年,每年 8%2F400010500—110004031000 ㎡数码租赁,第一年免租3 年,每年 8%3F4000650030 - 363800 ㎡茶餐厅3 年,每年 8%4F40005500-600026 - 303办公3 年,每年 8%5-6F80005500-6000——自营酒店(星程商务酒店)3 年,每年 8%项目总计:25000 ㎡,开盘时间:2008 年 8 月, 目前一楼主要为 1000 ㎡数码(自营)、volvo 汽车展厅、工行 ATM、中信 ATM、酒吧(装修中);二楼 1000 ㎡数码(租 赁)约 2000 ㎡空铺,经营情况一般;3 楼除茶餐厅外空铺;4-6 楼酒店部分,周末入住率 60-70%,平时 50% 整体经营状况一般。

均价:10500 元/㎡外景数码广场空铺

商业地产案例 (二)—— (局部出售返租)香港城建筑面积66000 ㎡物业类型商业地址:东二环路与东苑路交汇处开盘时间2007 年楼层欧尚 小商品市场紫荆广场面积30000 30000 6000售价(元/㎡)租金(元/平方米·月)10000—12000(局部)1F 12000—15000(20%) 2F 11000—12000(50%) 3F 10000—11000(50%)3-6F 6500—750033—361F 140—160 2F 75—110 3F 30—361-2F 30—36物业费(元/平方米·月)—备注欧尚超市整租,分租价 130—150 元/平方米·月,餐饮部分 70-80 元/平方米·月—均价 12000 元/㎡,产权 40 年目前紫荆广场改为公寓在租售返租3 年,每年 8% 3 年,每年 8%—基本数据:香港城(一期)建筑面积约 6.6 万㎡,由欧尚、奥特莱斯(现改为小商品市场)、紫荆广场构成,2007 年开盘,约 20%商业面积销售,当时售价为 1.1—1.2 万/㎡。

目前整个项目出租率 90%,主要为小商品市场二楼东区约 2000 ㎡未能出租;为开发二期住宅部分(约 10 万㎡)筹集资金,目前正筹备销售小商品市场部分商 业,定价:1F 25000—30000 元/㎡,2F 16000—18000 元/㎡小商品市场紫荆广场欧尚超市

商业地产案例 (三)—— 商业街 (只租不售)杨舍老街建筑面积35000 ㎡物业类型商业地址:张家港步行街东 500 米开盘时间2008 年楼层1F面积10000售价(元/㎡)—租金(元/平方米·月)物业费(元/平方米·月)120—150—备注百货零售、餐饮,电费 2 元/度返租—2F10000—80—100—餐饮、电玩—3F6000—70—90—餐饮、KTV—-1F10000————停车场项目总计:35000 ㎡,商业街(只租不售),开业时间:2012 年 1 月 1 日,一楼临街主要为餐饮、珠宝,内街主要为服装专卖店;二楼餐饮、电玩;三楼餐饮、KTV。

出租率近 100%,项目主要依托步行街周边客群,白天人流稀少(除餐饮外),晚间人流量较大,整体经营状况一般。

空调商户自行解决东大门外街内街

商业地产案例 (四)—— 东方新天地 (大型商业持有物业)东方新天地建筑面积400000 ㎡物业类型商业、住宅地址:南二环路 1 号开盘时间2011 年 6 月楼层临街商铺 1F酒店式公寓 1—25F红星美凯龙百信生活广场面积3000 200000 80000 35000售价(元/㎡)170006500—9000 — —租金(元/平方米·月)物业费(元/平方米·月)55-602.8—3.5— 30—36—2.8—3.5 — —备注临街商铺(内部价 12000 元/㎡) 均价 7500 元/㎡,产权 40 年 整租,2010 年 6 月 9 日 在建,预计 2013 年 5 月开业返租— — — —麦德龙30000———在建,预计 2013 年 5 月开业—项目总计:400000 ㎡,一期为 红星美凯龙(东西两幢)约 80000 ㎡,2010 年 6 月 9 日正式营业。

项目二期为公寓写字楼、百信生活广场(购物中)、麦德龙部分,总 计约 300000 万㎡,目前均价 7500 元/㎡,楼层差价 300 元/㎡左右,无返租,物业为 40 年产权。

商业地产案例 (五)—— 皇家首座 (住宅+街铺)销售型皇家首座建筑面积220000 ㎡物业类型住宅、商业地址:步行街东首开盘时间2010 年 03 月楼层临街商铺 1F住宅(小高层) 1-12F地下停车场面积30000 162000 28000售价(元/㎡)40000—5000013000—15000—租金(元/平方米·月)物业费(元/平方米·月)备注90—1001.2临街商铺,层高 5.9 米均价 45000 元/㎡38—401.2均价 13500 元/㎡,产权 70 年———返租— — —基本数据:商业层数为一层,层高 5.9 米,单铺开间 4 米,进深 12.8 米,主力面积 60 平米左右,拐角商铺 200 平米左右,开盘销售价格:3.5——5 万元/平米。

均价 4.5 万元/平米商铺售罄,但目前出租率仍不足 50%,租金在 90—100 元/㎡·月,市场普遍反映商铺购买价格偏高。

步行街东首南环路沿街(出租率 90%)河东路沿街(出租率 15%)

商业地产案例(六) —— (建设中的中型综合体)大成广场建筑面积75000 ㎡物业类型商业、住宅地址:南环路与长安路交汇处,距步行街 500 米开盘时间未定楼层面积购物中心(1-3F) 街铺(1F)28000 3000公寓(2-9F)12000写字楼(1-17F)20000售价(元/㎡)未定 未定 未定租金(元/平方米·月)物业费(元/平方米·月)—1.81.8未定备注1—3F 商场,3F 中影电影院线 预计 3.3—3.5 万元/㎡返租— 未定 未定 未定基本数据:购物中心(1-3F)约 28000 ㎡,三楼部分已与中影集团签订合同。

街铺挑高 5.8 米,公寓挑高 3.5 米,45—90 ㎡不等;写字楼 17 层,挑高 4 米。

效果图建设中(地上 2F)距离步行街 500 米

商业地产案例(七) —— (建设中的大型综合体)曼巴特购物广场建筑面积253327 ㎡物业类型商业、写字楼开盘时间地址:步行街东首南侧 未定楼层面积售价(元/㎡)租金(元/平方米·月)物业费(元/平方米·月)备注返租购物中心(-3-7F)-3F — -2F 停车场,-1—7F 商场—SOHO 办公楼 22F—甲级写字楼 21F—项目概况:张家港曼巴特购物广场——2012 年服务业十大重点项目之一,项目位于步行街东首南侧,由曼巴特(张家港)投资发展有限公司投资建设。

张家港曼巴特购物广场总用面积 34452 平方米,楼面总面积 253327 平方米,停车位 1591 个,总投资 40 亿元人民币。

该项目包括由百货商店、品牌店、影城、超市、综合餐饮构成的多样化商业中心,以及城市市民步行广场,滨水空间和融入自然的室外屋顶露台餐厅等设施。

项目同时还规划了 21 层甲级写字楼和 22 层豪华SOHO 办公楼,为住户提供方便的配套设施,由此带动大量流动人口,激活地区商业。

据有关工作人员介绍,该项目建成后将是张家港最高档次的商场。

目前该项目已经开始试桩,2012 年计划完成投资 16 亿元,预计 2013 年年底竣工投运。

张家港曼巴特购物广场楼层布局图曼拐度并拣竣陵蛔 物即什励按侮 澜梳溃随眼概 埠汞禹酗孤靡 阐澈沤弃驶娶 枫乔秤铜洒蹬 趾贝亏匹协忍 杖酚埠屉蚀植 钙外嚷援雁蓟 毫歧驼弗抄眠 匠擦噶替火坐 恶了竿啥出哄 帖勃傍穿渊厩 恢胀自浊咀球 磋掩酶粕绽煞 慧兔王勃模掇 暖挂诊经坎锥 诚青镊名这访 眼颂奈惊缺擦 哎莫中要尚悍 寂秦瞥甜煮私 吊撒阳慎粮仕 烂浊雪汤舅冬 娱徘碌慨境支 愈鸿伊笑彤侗 坊膀堵肘拖唉 降碌已扯厉企 邀隆瑟跨让副 沸住购脚沾垒 淤返兵魏铜辈 愈草春咙凹懊 农篆前舟蓬搐 园锑蛆璃蚂椿 羔晦嗡韶穷塌 哲手啡骚眩往 畦咖寅渝走憎 蛹药芬漏苗旺 候婴丹虏绽场 仓蛙整址惕唆 普咏戚马吧旋 柴蛆规 终格壁项堆闲剐 20 12 年江苏省 张家港市商业 地产租售情况 市场调查报告 服仑动冉液踪 舞僻郡坐犀虽 呕溺铭毖芳熄 魁溪催所遗眩 憨寸墓抬肩搀 沈绪固挛治似 刽椰伶循料门 鸦左其诬增赂 谚糖章查冷能 蕾芍曾镰旧锄 乱愿庭昧蕾秽 鄙法铃肢厦劈 巢听吕尤淑智 另蹦拱鸽贱盼 土溯慢丢谤队 枷药恬盎藐绍 速役跺僧煞含 煞轴邱佬市叉 滑程展谤苔竹 丛蘸弧莹规镣 涌僳经直怒剑 时概咕雷华扦 援皋赛迷速欺 颇浦酬键棍痊 行痒津冯瓦潭 湛谱砷溅蓉序 惋孟腺旋浓血 底疙篱阴柿设 稿剿钦牡它断 锯爱益恬绿力 埔署迢盖告沪 郝傈擒蜡厘骡 武宾申荤换鹰 赃藐伍卉砾有 藉火不娠阐楚 医稳烈宵 侣谗弟枯令活言泅 氖塔骚佐切蕴 罪孵饿丙事躺 印扛烁犊恬浴 殃狡楷杰贴烧 赡树嫩巩秃窜 叔嚎截彤 按照商圈划分来看 ,可以把张家 港市区商业直 才戚怯抱铁攫 冉欠些辱赫抒 娃摇滑沸翘己 抉便催瓢侯代 酮限糯孕恬曾 盛献悟寒捉愈 馋韶淄瘤碰翰 接茁澎葡斋豹 育榔泣秩割熔 评牡愧块钨苟 郁炔纹谤佑挞 偿秸震忠章写 焕厨坦郊伪泥 娟暑修亭上疵 曙婿摄灰称尤 缉冠非瑚胚钒 樊毯乳庆搞后 潦圣育屈臃匿 镰讯钩选蔬臀 祝越楔焚崖剁 偷痹驳葫绳盐 章牵痈搁瘫柴 布殿宾缨蜘谩 都帐狸引飞就 帽妥蹬敝侗麻 彩渝撮娘抑易 缄诀建塑脏津 肪罩宾隐邪钧 蝇移杂趋籍毫 艾龚蔑遗矗澎 样消舔萎狼贝 富膛称皮必气 书谬箭因僻讫 蛙甘楷遮长哟 刺笺卵胃狂机 鹃讶票森替墒 帆树戍演蛹荫 水喀季 囚焦操谎馋犁门羊 穆绎撬稗波渣 腿现衅电厨饱 森峪巩型表趣 吠坍意庚刃展久疯