小吃城策划方案

 时间:2018-08-10 20:01:53 贡献者:天才人生的故事

导读:xx广 场商业运营筹资计划书 xx 商业运营管理有限公司 日 期: 二 00 八年十一月 项目名称: 小 吃 城 1 目 录 2 项目基本概述: xx 广场位于 xx 市轻工商业批 发市场北面,紧邻东二环周围有华润万

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xx广 场商业运营筹资计划书 xx 商业运营管理有限公司 日 期: 二 00 八年十一月 项目名称: 小 吃 城 1 目 录 2 项目基本概述: xx 广场位于 xx 市轻工商业批 发市场北面,紧邻东二环周围有华润万家、金 海批发市场、德克士、工程局家属社区、高 德市场、多彩商城、女人世界、苏宁电器、 国美电器、肯德基、和信批发市场、铁路工 程局、城东客运站、万年大酒店、军城酒店、 锦宜大酒店、金花大酒店、等大型商场和大 型企业. 广场周围商业气氛非常浓厚,在广场 门口从东往西来往的商户、客商、居民人流 量非常大,在周围预计商户已上万家之多 ,每天 平均人流预计达百万.经我公司调查与分析,根 据广场周围情况及商业动态在该地区商业虽 然浓厚,但每天购物、批发、休闲人很多 ,很多 人都找不到就餐的地方、就是找到了 , 都是些 小摊、小店、这些店主服务意识单薄、质量、 服务都跟不上,国民随着经济情况,素质的提高, 这些已经远远达不到客户的要求 , 因为周围都

是中小企业主或是工薪阶层 ,他们在饮食方面 已不是求温饱而是在温饱的基础上要服务与 质量、况且这些消费群体一般在中午都很忙 不会去排队等饭,对卫生也会有一定的要求,在 轻工市场五楼虽然开了一家美食城 ,但还满足 不了其他人员的需要 ,他们主要的目标是市场 内业主,并且是以办卡方式,很多人都不愿意冲 值,这样很麻烦,很多客户都流失、所以我公司 根据市场情况决定在多乐广场开小吃城 ,预计 入住客户 60 家,分别为各种小吃,这些小吃即 快捷、方便、卫生. 3一、公司介绍 1、公司简介 商业运营前身是 xxxx 有限公司,是 xx 市商 业地产界的一个品牌商业策划招商运营代理公司,是 xx 市最专业、最年 轻、最有创新思想、最富有战斗力的策划咨询顾问运营商。

在竞争激烈 的 xx 地产界,树立自己的品牌。

公司在“立足于 xx、瞄准西北五省、服务 于全国”的战略方针指导下;立志成为解决商业地产疑难;为商业运作摆 脱的困境;成就商业地产的品牌亮点;及时诊断商业地产使之走出困境; 快速使低落的商圈急速升温为目标。

中国•xx 商业运营凭借多年商业地产 策划招商运营管理及操盘经验,为客户提供优质而专业的服务. 公司经营 范围,整合营销策划、商业规划设计、项目投标提案、工业、商业项目招 商引资、项目融资、招商代理、广告品牌推广、商场运营管理、商业项 目定位、商业全程策划顾问、功能业态定位、业态组合、形态布局、建

筑风格设计、商业地产项目运营、管理模式、旅游地产、休闲中心、农 贸市场策划运营、广告策划、商业地产项目转让、综合商业商务楼宇、 大型专业市场、购物中心、现代百货商场、商业特色街、港口地铁商业 设施、工业地产全程策划招商引资、物流园、产业园等战略发展研究一 体化的综合服务商,致力于为中国开发商与企业、商家、客户提供项目 全程营销策划及配套服务。

整合资源优势,汇聚行业精英,形成了专业 化、规范化、全程化的高效运作体系,是国内首家信誉型、战略型、合 作型的商业策略服务商。

改变中国城市和地产的专业力量以独创增值服 务模式为核心竞争力的 21 世 4纪新型中国地产运营商. 公司服务内容: ⊙商 场经营策略改造分析与解决办法,经营问题 诊断及营销上市策划;商业地产专业策划招 商诊断服务; ⊙商业地产 Shopping mall 全程 推广及营销策划、招商、设计、广告创意与 制作; ⊙商业地产市场专项调查与分析、协 助商家项目投标提案、市场推广、旅游地产 等; ⊙专业交易市场、农贸市场全程营销策 划、招商、管理、培训、运营管理、商业计 划书拟写、投资咨询; ⊙商业管理诊断、商 业步行街、主题商铺等前期选址、可行性分 析、政府立项报告、业态定位、项目融资、 招商、管理、农贸市场、旧城改造、商业计

划书拟写、商场百货运营等一条龙服务; ⊙ 商业地产项目 (零售商业、商业街区、 CBD、 写字楼、酒店旅游地产、专业市场、农贸市 场等)经营定位、经营布局、物业功能划分、 招商筹划、商业运营、招商代理服务⊙ 金融 投融资服务(资本运做在商业房地产发展过 程中起着核心驱动力的作用,商业房地产业、 零售业的收购、兼并对企业的飞速发展至关 重要。

西安商业与国内外商业地产投资机构、 发展商、运营商建立了广泛的沟通渠道,西 安商业运营将充分发挥其资源和专业优势, 为中国商业地产项目搭建融资平台) 。

⊙综 合商业项目、工业园项目、产业园、大型物 流基地、物流城项目开发的全程营销策划、 规划、片区规划、招商引资等;建筑模型 (沙盘)及效果图制作及各种建筑效果图的 艺术表现制作及 DVD 光盘制作等 公司拥有多 名资高级商业顾问,在大、中型商业物业的 市场定位、 5 功能规划、营运管理、物业管理等方面均有 深入的研究和优异的业绩,曾经参与十多个 大型 SHOPPING MALL 和商业街项目。

他们是

行业的跷首,在不同的领域里为我们的相关 利益者提供独到而全面的解决方案及增值服 务。

如:xx 海星超级市场、必胜客、海星便利 岛、古道茶城、好利来、雅泰来、一品香、 豪享来、格林豪泰大酒店、森马、利朗休闲 男装、九牧王西服、与狼共舞、百丽、迅捷 通讯、靓点服饰、斯得雅、爱街、金虎便利 岛、百乐门、布达拉藏吧摩高服饰肯德 、 、 基、 3 皇 3 家、民生百货、兴业银行、世纪金花 宜品超市等诸多企业提供商业地产开发项目, 拥有大量的内资高端客户和外资中高端客户。

经多年的积累,公司拥有 3000 个以上的各行 业的客户资源,为实现商业地产的成功招商 创造条件。

准确的业态定位和市场定位也是 我们的服务强项,这为商业物业的快速升温 增值打好基础 2、公司现状 1、经济形势分 析 去年以来为有效抑制宏观经济过热和物 价过快上涨,国家加强了宏观调控力度。

公 司股东会认为,针对房地产行业出台的系列 调控政策,只是本轮针对宏观经济调控政策 的一个组成部分,其目的仍是为了抑制房价 过快上涨,促进房地产行业的健康规范发展。

尽管今年以来宏观经济增速有所回落,但仍 处在平稳较快增长的阶段。

公司股东会认为 城市化进程不断加快、城市人口不断增加和 居民可支配收入水平不断提高,中国土地供 将持续偏紧等支持房地产行业快速发展的根 本因素未发生任何改变,房地产行业中长期 始终看好。

6 但是自去年二季度以来,部分城市房价非 理性快速上涨,明显违反了市场经济内在规 律。

在国家宏观调控政策的引导下,行业短 期将面临调整,回归理性,行业将具备更为 健康的发展基础。

本轮针对房地产的调控, 主要通过信贷、财税和行业政策三方面进行 调控,具体包括:控制信贷规模,增加房地 产企业的融资难度,抑制固定资产投资过热; 严格税费征收,增加交易成本,抑制投资投 机性需求;改善产品结构,增加保障性住房 供应,满足社会大众的基本居住需求。

但是 本次调控中,不同区域、不同产品、不同企 业受到的影响是不同的。

2、公司在报告期内 的经营业绩 今年以来,公司积极应对市场 调整带来的影响,充分利用企业的综合实力

从调整中获得了更多的发展机遇,取得了较 好的经营业绩: (1)报告期内,公司实现营 业收入和净利润分别为 53.81 万元和 30.34 万 元, (2)报告期内,公司实现商业地产策划、 运营面积 4000.4 平方米,销售金额 138 万元, 完成年度计划的 44.6 %,比去年同期分别增 长 10.4%和 21.5%。

(3)截止目前,公司共 有拟建商业地产项目 2 个,占地总面积 6000 平方米, 7 (4)报告期内,公司新拓展项目 8 个,占 地面积 1 万平方米,截止至 2008 年 11 月 1 日,公司拥有可结转资源超过 18000 平方米。

(5)报告期内,公司继续落实品牌战略,加 强品牌管理,致力于提升公司品牌价值和美 誉度。

3、公司优势及风险分析 (1)公司 的主要优势有: 卓越的战略能力 中国的 城市化进程伴随着城市人口向大中城市的高 度集中,而面向自住性需求的专业性商业地 产是最具备增长潜力的细分市场。

公司准确 地把握了影响房地产市场的两大根本因素, 成功地完成了战略布局。

同时公司拥有的商 业地产是有高附加值的市场稀缺产品,将为

公司带来可观的经济效益。

持续的发展能 力 其一、公司拥有充足的可结算资源:截 止目前,公司商业地产可结算资源超过 5000 平方米,这些结算资源具备很好的盈利能力。

其二、公司拥有持续的拓展能力:通过自身 的品牌优势和敏锐的商业触角,充分利用政 府资源优势和天亿商业运营的文化资源,天 亿商业运营在项目拓展中拥有独特而持续的 优势。

其三、公司的商业地产业务将成为未 来新的增长动力:公司目前商业地产已经初 具规模,主要在 8 西安区域拥有时尚爱街,百乐门等业态的商业 地产,项目总面积超过 5000 平方米,预期将 来为公司带来稳定的租金收入。

专业的开 发能力 扁平的管理架构实现了高效的决策, 集团化的管理在保证技术、管理支持和内部 控制的同时,又充分发挥了区域性的积极性; 专业的开发能力确保了快速的开发,项目开 发从拿地到销售平均仅需一年时间;通过加 大主要部件的集团采购,有效控制成本。

电 梯、空调、厨卫等主要部品均比市场平均采 购价有一定下浮;强大的执行力和忠诚度,

乐于奉献的企业氛围形天亿商业运营独特的 企业文化。

成功的品牌战略 天亿商业运 营是西安品牌化管理的企业,2008 年明确提 出 “ 打造中国地产长城 ” 的品牌愿景,树立诚 信可靠的企业形象,提出了以客户为导向的 “ 和谐生活、自然舒适 ” 的品牌主张,致力于 构造人与人、人与自然、自然与建筑的和谐 共生。

多年的努力使天亿商业运营品牌驱动 力正在成为公司核心竞争优势之一,拥有较 高的客户忠诚度和明显的品牌溢价, (2) 公司面临的主要挑战 随着商业地产市场由 卖方市场向买方市场转变,必须始终保持产 品有极好的性价比和极高的竞争力,公司需 继续提高产品质素,提高管理水平,提高开 发效益。

9 (3)面临的主要风险 宏观调控的风险: 如国家为抑制物价过快上涨而出台更为严厉 的宏观调控措施,将影响行业信心,抑制消 费者需求,最终影响行业发展。

成本上涨 的风险:随着通货膨胀的持续,建筑材料、 人工、机械费用不断上涨,公司将面临开发 成本增加的风险。

公司将通过继续推行集团

采购、改变结算方式、严格费用控制等方式 规避成本上涨风险。

市场调整的风险:在国 际与国内经济形势不确定和宏观调控持续的 情况下,商业地产市场的调整可能仍将持续 一段时间,公司将面临一定的招商压力 . 3、 历史业绩 项目名称 项目规模 项目服务内容 商城 5000 平方米 全程策划、招商执行 爱街 3000 平方米 全程策划、招商执行 茶城 5000 平方米 全程策划、定位 电动车批发市场 8000 平方米 全程策划、定位 西咖啡 1000 平方米 全程策划、环境设计 10 800 平方米 全程策划、招商执行 通讯城 4000 平方米 全程策划、定位 蔬果商城 1500 平方米 全程策划、招商执行 4、股东会决议 经多方调查研究,公司决定在 xx 广场筹建小吃 城,全体股东一致表决通过筹资建立小吃城 ,所 产生的风险由各股东按股份比例承担风险. 二、 项目分析 1、项目的基本情况 xx 广场位于 xx 市轻工商业批发市场北面,总共两层现一层 为 460 平方米,二层为 1560 平方米左右,剩余 一层主要是国内著名运动服饰品牌和德克士 , 二层西面是小唐人自助餐饮店. 该市场现物业

属于该业主和信房地产开发公司管理 ,我公司 投资运营该项目 ,物业将有我方统一运做管理、 执行.小吃城计划于明年 4 月份开业运营. 本 项目紧邻东二环周围有华润万家、金海批发 市场、德克士、工程局家属社区、高德市场、 多彩商城、女人世界、苏宁电器、国美电器、 肯德基、和信批发市场、铁路工程局、城东 客运站、万年大酒店、军城酒店、锦宜大酒 店、金花大酒店、等大型商场和大型企业 .11广场周围商业气氛非常浓厚 ,在广场门口从 东往西来往的商户、客商、居民人流量非常 大,在周围预计商户已上万家之多,每天平均人 流预计达百万.经我公司调查与分析,根据广场 周围情况及商业动态在该地区商业虽然浓厚 , 但每天购物、批发、休闲人很多 , 很多人都找 不到就餐的地方、就是找到了 ,都是些小摊、 小店、这些店主服务意识单薄、质量、服务 都跟不上,国民随着经济情况,素质的提高,这些 已经远远达不到客户的要求 ,因为周围都是中 小企业主或是工薪阶层 ,他们在饮食方面已不 是求温饱而是在温饱的基础上要服务与质量、

况且这些消费群体一般在中午都很忙不会去 排队等饭,对卫生也会有一定的要求,在轻工市 场五楼虽然开了一家美食城 ,但还满足不了其 他人员的需要,他们主要的目标是市场内业主, 并且是以办卡方式,很多人都不愿意冲值,这样 很麻烦,很多客户都流失、所以我公司根据市 场情况决定在多乐广场开小吃城 , 预计入住客 户 51 家,分别为各种小吃,这些小吃即快捷、 方便、卫生. 2、项目来历 xx 广场是 房地产 开发公司开发 , 土地由该公司买断 ! 五证齐全 , 我公司直接与该公司合作!买断该使用权,合同 期为十年经营权.该房屋所有权无任何问题! 3、 资金投入 我公司在该项目上投资为 50 万 元,目前还短缺资金 15 万元左右,须筹资金 15 万,一年内还清本金,该投资商在回收本金的同 时还享受 12 该项目的 15%的股权,一直享受到该项目合同 期满为止!本项目第一年毛利润为 70 万,每半 年分红一次. 4、市场定位 本项目根据前期的 市场调查与周围环境,在该广场定位为小吃城 , 该小吃城将实行统一管理 ,目标可户群为轻工 业主、周围居民、周围企事业单位、华润万

家的消费者及周围休闲娱乐者 !小吃城档次定 位为中高档. 三、市场分析 1、地方宏观经济 分析 该项目是一个区域性的市场,受国家经 济及世界的经济影响不大。

他是一个地方区 域经济,只要把握好该项目地址周围的商圈 及地方政府对地方的经济和城市规划基本可 以判断该区域经济的动态。

该项目位置优越, 经济商圈也非常成熟,配套设施齐全,基本 得天独后。

2、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等,同时,也需要罗列一些未 来可能进入市场竞争的对手项目情况,以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料,但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管副总理团队 1、人员构成 2、组织结构经理 部 商市 地管 财 商商商建计产高售 人 财 采 产产产品 工营品13 股东大会 总 经 理业产务地场 高理 采产 端 购部 部 部 部 地地地产机业业业材算品端联产后 事 务 购组 组 组 组 组 调销工组 程 渠 组五、 投资回报率预算 该项目 面积为 1460 平米,按每平米 43 元、40 元、 35 元的价位分别计算该项目的直接成本! 每 平米 43 元直接成本=1560x43=67080 元\每月查售程道 组 组 组 组

x12=804960 元\年 14 每平米 40 元直接成本=1560x40=62400 元\每 月 x12=748800 元\年 每平米 35 元直接成本 =1560x35=54600 元\每月 x12=655200 元\年 本 项目共分格挡为 51 家商户,其中有 16 家商 户格挡为每家租金为 3000 元,其他 35 家商 户格挡租金均为 2000 元,公司直接年回报率 如下: 16 商户收取租金=16x3000 元=48000 元\每月 x12=576000 元\年 35 商户收取租金 =35x2000 元=70000 元\每月 x12=840000 元\ 年 总共商户租金=576000 元\年+840000 元\年 =1416000 元\年 按每平米 43 元年回报率=总 共 商 户 租 金 — 每 平 米 43 元 直 接 成 本 =1416000 元 \ 年 —804960 元 \ 年 =611040 元 \ 年 按每平米 40 元年回报率 = 1416000 元 \ 年 —748800 元 \ 年 =667200 元 \ 年 按 每 平 米 35 元 年 回 报 率 =1416000 元\年—655200 元\年=760800 元 六、融资方案的设计 1、融资方式 (1)股权融资方式(注:股权和债权方 式是两种最主要的方式,但是,还有很多不是某一种方式所能解决的, 而是几种方式在不同的时间段的组合。

这部分是解决问题的关键,是否 能够取得资金,关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关

系。

)15 这方式:融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公 司,协助融资人快速成长,在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投 资,取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤:签订风险投资协议 书 A、对融资方的债务债权进行核查确认 B、签订风险投资协议书:确 定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数 量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续 (2)债权融资方式 方式:投融资双方签定借贷合同进 行融资,确定相应固定利率和收回贷款的期限。

(3)债转股的融资方式 投融资双方开始以借贷关系进行融资,投资方在借贷期间内或借贷期 结束时,按相应的比例折算成相应的股份。

(4)房地产信托融资 (5) 多种融资方式的组合 在不同的时间阶段用不同的融资方式。

在项目的初 级阶段主要以股权融资方式为主,因为对融资方来说这个阶段的资产负 债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式,这 个阶段融资方对整个项目有了明确的预期,在债务的偿还上有明确的预 期。

2、融资期限和价格 释清楚。

融资的期限可承受的融资成本等,都需要解3、风险分析(任何投资都存在风险,所以应该说明项目存在 对投资融资双方有可能的风的主要风险是什么,如何克服这些风险。

) 险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的 16情况下将一直独立承担投资资金成本,及追加资金成 本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生

的连带风险。

C、破产风险 D、融资者对投资者的信用没有得到确定而 产生无法回购的风险 加风险。

E、融资者为掌控全局经营,在回购时利益出让增 风险化解方案F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方 对融资方的项目进程进行监控,并按照进程需要分批进行投资款的专款 专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后,评估 D、资方审核融资方的还款计划可行性,一旦确定 4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用,其付款和还款能力。

后将按还款计划回款。

而是是为了获利,因此都涉及到退出机制问题,所以,需要在此说明投 资者可能的退出时间和退出方式。

) A、股权方式融资的退出 项目进行 中投资方退出; 项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回 报率加本金额度进行现金回购股份,第二种是融资方按投融资双方约定 的价格及相应的物业面积的形式回购股份,第三种投资方享受整个项目 的分红; B、债权方式融资退出 项目进行中投资方退出,可以用违约今 的形式控制; 项目完成投资方退出,按时还本付息; 5、抵押和保证在涉及到投资安全的时候,投资者最关心的是如何保障投资的安全。

而 最有效的安全措施就是抵押,或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户,需要提供操作的细节,即如何保证投资项目是可 行的。

七、摘要 长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读 的,而对于在接触客户的初期阶段,仅需要提供报告 摘要就可以了。

17报告摘要是对融资报告的高度浓缩,因此,言简意赅就非常重要